近期，《親愛的客棧》、《漂亮的房子》、《青年旅社》等等綜藝節(jié)目使民宿成為“新晉網(wǎng)紅”，久居都市的人們越來越向往“歸園田居”的閑適生活，這讓“民宿”成為很多人旅游時的首選方式。選擇民宿旅居的你，真的了解民宿嗎？而如果想當(dāng)一個成功的民宿老板，又具體該怎么做呢？
     一、民宿發(fā)展概況
    （一）民宿概念
     民宿這一名詞，是日語中“Minshuku”的音譯。我國第一部關(guān)于民宿的旅游行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評價》已從2017年10月1日起開始實施，該標(biāo)準(zhǔn)定義：民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源，民宿主人參與接待，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿。其中對民宿的基本要求如下：
     1、旅游民宿經(jīng)營場地應(yīng)符合本轄區(qū)內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、所在地旅游民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃，無地質(zhì)災(zāi)害和其它影響公共安全的隱患。
     2、經(jīng)營的建筑物應(yīng)通過JGJ 125房屋安全性鑒定。
     3、經(jīng)營場地應(yīng)征得當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的同意。
     4、經(jīng)營應(yīng)依法取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照，滿足公安機(jī)關(guān)治安消防相關(guān)要求。
     5、生活用水（包括自備水源和二次供水）應(yīng)符合GB 5749要求。
     6、食品來源、加工、銷售應(yīng)符合GB 14881要求。
     7、衛(wèi)生條件應(yīng)符合GB16153、GB14934、GB9663、GB/T17217要求。
     8、旅游民宿建設(shè)、運(yùn)營應(yīng)因地制宜，采取節(jié)能環(huán)保措施，廢棄物排放符合GB 8978、GB18483、CJJ/T102 要求。
     9、開業(yè)以來或近三年未發(fā)生重大以上的安全責(zé)任事故。
    10、從業(yè)人員應(yīng)經(jīng)過衛(wèi)生培訓(xùn)和健康檢查，持證上崗。
    11、服務(wù)項目應(yīng)通過適當(dāng)方式以文字、圖形方式公示，并標(biāo)明營業(yè)時間。收費(fèi)項目應(yīng)明碼標(biāo)價，誠信經(jīng)營。
    12、經(jīng)營者應(yīng)定期向旅游主管部門報送統(tǒng)計調(diào)查資料，及時向相關(guān)部門上報突發(fā)事件等信息。
    （二）民宿的起源與發(fā)展
     多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，民宿起源于19世紀(jì)60年代的英國，以B&B（Bed and Breakfast，即住宿和早餐）的經(jīng)營方式，發(fā)展成的一種家庭旅館；有的說源于日本，指一般常見的飯店及旅社；還有的學(xué)者認(rèn)為，民宿起源于古希臘和古羅馬時期的朝圣之路，由于朝圣路途遙遠(yuǎn)，沿途的居民利用自己的住宅為圣徒們提供住宿，收取少量費(fèi)用，形成最早的民宿形式。
     1、境外與中國臺灣民宿的發(fā)展概況
    （1）發(fā)展歷程

    （2）發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)
     歐洲鄉(xiāng)村民宿：起源于20世紀(jì)70年代，包含了觀光體驗、休閑農(nóng)場、戶外騎行、家庭活動等多種體驗形式，并在管理法規(guī)、產(chǎn)品開發(fā)以及專案策劃上，形成了成熟的鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營模式。
     澳洲鄉(xiāng)村民宿：起源于20世紀(jì)80年代，結(jié)合自身發(fā)達(dá)的畜牧業(yè)與優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，形成了以體驗農(nóng)場生活和觀光農(nóng)業(yè)為主體的旅游形式。
     美國鄉(xiāng)村民宿：產(chǎn)生于第二次世界大戰(zhàn)后，形成了以長時間停留的度假休閑方式，采用以農(nóng)舍為據(jù)點(diǎn)向外從事各式各樣的活動形式。
     亞洲鄉(xiāng)村民宿：發(fā)展于20世紀(jì)90年代，主要以綠色旅游、社區(qū)發(fā)展的形式，增強(qiáng)鄉(xiāng)村居民的參與性。

     2、國內(nèi)民宿的發(fā)展概況
    （1）發(fā)展歷程

    （2）發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)
     目前我國的民宿分布主要集中在南方，北方占有少量份額，民宿主要集中在旅游景區(qū)周邊，依托于旅游景點(diǎn)，以景區(qū)為核心向周邊輻射，形成了過分集中于景區(qū)的特點(diǎn)。主要的形式有家庭旅館、客棧、農(nóng)家樂、青年旅舍、鄉(xiāng)村別墅、酒店式公寓。據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計，截至2016年底，全國共有民宿53852家，而在2014年和2015年，我國客棧民宿的數(shù)量則為30231家和42658家。預(yù)計到2020年，民宿市場能達(dá)到300億規(guī)模。

     北方：以北京、秦皇島為主要分布區(qū) 。
     南方：以麗江、廈門、嘉興、大理、三亞、杭州、桂林、舟山、成都為主要分布區(qū)。

     據(jù)《中國景區(qū)民宿市場研究報告2017》調(diào)查顯示，2017年中國在線度假國內(nèi)用戶出游以家庭形式為主，占48.1%，出游人數(shù)以2-3人居多，占49.1%。

      二、發(fā)展模式
    （一）鄉(xiāng)村酒店模式
     在景區(qū)或城市周邊按照酒店模式，對村落進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃或改造，為游客提供標(biāo)準(zhǔn)化的食宿服務(wù)。
     1、莫干山裸心谷民宿
    （1）項目概況
     位置：位于浙江湖州德清莫干山國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，距離上海兩個半小時車程，距離杭州半小時車程。
     規(guī)模：在莫干山后山建設(shè)八棟民居，占地面積400畝，建筑面積12600平方米，121間客房。
     設(shè)計理念：以“裸心理念”為核心設(shè)計，就地取材，堅持生態(tài)保護(hù)原則。
     主題意境：亞非風(fēng)情的融合、原始與時尚的碰撞。
     功能：度假功能（客房、會議中心、裸葉水療中心等）、娛樂功能（騎馬、爬山、高爾夫、射箭、陶藝制作等）。
     民宿建筑特征：客房分為夯土小屋和樹頂別墅；建筑材料采用環(huán)保材料；景觀設(shè)計講究原生態(tài)和低成本、和諧性和特色化。
     運(yùn)營服務(wù)：裸心谷酒店管理公司負(fù)責(zé)項目開發(fā)與運(yùn)營，部分員工雇傭當(dāng)?shù)鼐用瘢厣?wù)由專業(yè)人員提供。

    （2）可借鑒之處
     莫干山地處滬寧杭金三角中心，是國家級AAAA級旅游景區(qū)、國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園。裸心谷民宿充分利用莫干山深厚的人文歷史，良好的休閑旅游基礎(chǔ)及完善的配套，保留中國的鄉(xiāng)奢風(fēng)格，堅持建筑與環(huán)境生態(tài)發(fā)展理念，使酒店與環(huán)境融為一體，讓人能無拘無束親近大自然。

    （二）鄉(xiāng)居度假模式
     利用村落豐富的休閑資源，通過成立鄉(xiāng)村旅游合作社，鼓勵村民積極參與，采用“村集體+企業(yè)”運(yùn)營模式，引入休閑娛樂項目，獲取盈利，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。
     1、北京密云山里寒舍
    （1）項目概況
     位置：北京密云區(qū)北莊鎮(zhèn)干峪溝村
     民宿建筑特征：將閑置農(nóng)宅集中，進(jìn)行整體打造，由村集體對村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，改造成外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果，塑造獨(dú)立的度假品牌。
     專業(yè)運(yùn)營管理：山里寒舍引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進(jìn)行日常管理和運(yùn)營，可以有效、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店，以獲取相應(yīng)的收益。

    （2）可借鑒之處
     山里寒舍保留外部結(jié)構(gòu)，重新設(shè)計內(nèi)部空間，滿足游客住宿要求，統(tǒng)一安排就餐場所或送餐服務(wù)。村民參與，企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，民宿管家模式，消費(fèi)性會員年卡銷售、與社團(tuán)培訓(xùn)組織定期舉辦活動、與攜程等OTA合作，自媒體營銷等。

    （三）文化民宿模式
     依托村落豐富的歷史文化，保留傳統(tǒng)建筑外觀，篩選主題文化元素，設(shè)計個性化的文化民宿，為游客呈現(xiàn)立體的鄉(xiāng)土文化博物館。
     1、法國Chateau La Touanne古堡民宿
    （1）項目概況
     位置：法國盧瓦爾河谷
     民宿景觀特征：16世紀(jì)家族城堡原貌，擁有17世紀(jì)的地板、18世紀(jì)的臺球案、大會客廳、展室、加熱泳池等。樓梯側(cè)壁上裝飾有古董家譜刺繡，房間及 餐廳裝飾有祖上油畫。擁有大片領(lǐng)地花園，林地深處還有船塢、瞭望塔等。
     配套設(shè)施與服務(wù)：私人停車場、現(xiàn)代化的取暖設(shè)備和衛(wèi)生間等。
     餐飲：提供早餐及收費(fèi)晚餐，都是地道的法國家常菜。

 

    （2）可借鑒之處
     古堡民宿為私人資產(chǎn)，堡主兼擔(dān)園丁、大廚、維修工等角色，游客可在堡主的引導(dǎo)下參觀古老城堡及花園，體驗超值的城堡生活，這是古堡民宿最吸引游客的地方。

    （四）農(nóng)業(yè)莊園模式
     在區(qū)位優(yōu)越的鄉(xiāng)村，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，發(fā)展莊園經(jīng)濟(jì)，為游客提供莊園生活體驗。
     1、英國拜伯里（Bibury）
    （1）項目概況
      位置：英格蘭西南部科茨沃爾德（Cotswold）地區(qū)的科隆河畔。
     鄉(xiāng)村民宿：保持傳統(tǒng)的建筑特色，古樸的石頭房子，庭院以花草為主，大多由村莊居民自行經(jīng)營，以B&B形式經(jīng)營，為游客提供住宿和第二天的早餐。
     現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：拜伯里的農(nóng)業(yè)主要是畜牧業(yè)，以養(yǎng)羊為主，是英國最重要的羊毛生產(chǎn)地。

    （2）可借鑒之處
     拜伯里作為典型的民宿型鄉(xiāng)村，通過全面保護(hù)鄉(xiāng)村景觀，營造原汁原味的鄉(xiāng)村氛圍，當(dāng)?shù)鼐用穹e極參與，將自己的庭院精心打造成獨(dú)具野趣的小花園，與鄉(xiāng)村景觀和諧統(tǒng)一。

    （五）小結(jié)
     1、除了傳統(tǒng)的特色建筑，自然人文資源也是民宿的重要依托，挖掘文化內(nèi)涵，是民宿產(chǎn)品創(chuàng)新的主要源泉。
     2、現(xiàn)在的民宿不再只是簡單的食宿，而是體驗的多元化，豐富的游樂體驗項目，能讓游客直接感受當(dāng)?shù)匚幕兄谂c民宿主人建立感情紐帶。
     3、民宿主人的人格魅力是民宿的靈魂，在展示個性的同時，可以吸引志趣相投之人，讓民宿成為愛好者的聚集地和交流平臺。
     三、民宿規(guī)劃設(shè)計
    （一）民宿規(guī)劃設(shè)計步驟

    （二）規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)
     1、選址
     通過對經(jīng)典案例的分析歸納，發(fā)現(xiàn)選址時應(yīng)注意以下三點(diǎn)：
    （1）交通便利，一般距離中心城區(qū)2個小時左右的車程；
    （2）一般在有文化和歷史內(nèi)涵的鄉(xiāng)間村落，環(huán)境寧靜優(yōu)美；
    （3）房間數(shù)量及面積要控制好，房間要精致，以多人房、家庭房等為主。
     2、規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)

     3、運(yùn)營分析
    （1）獨(dú)立運(yùn)營：投資方單獨(dú)成立公司，拓展全新業(yè)務(wù)，初期需投入相當(dāng)人力、資金和時間，存在一定的風(fēng)險。
    （2）村委會主導(dǎo)的統(tǒng)一運(yùn)營：村民的住宅經(jīng)過統(tǒng)一改造、裝修后，以規(guī)模化運(yùn)營的方式統(tǒng)一經(jīng)營，缺乏經(jīng)驗，需摸索前進(jìn)。
    （3）酒店主導(dǎo)的連鎖運(yùn)營：借助專業(yè)化酒店的管理經(jīng)驗和平臺，進(jìn)行連鎖運(yùn)營，打造鄉(xiāng)村酒店品牌，投資方按股權(quán)分享收益，風(fēng)險較小。
    （4）托管運(yùn)營：投資方與酒店管理公司簽訂租賃協(xié)議，將民宿經(jīng)營權(quán)出租，僅在運(yùn)營層面合作，并不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)層面的交叉和持有，是目前最適合投資者的模式。
     4、盈利模式
     “民宿里除了老板娘不能賣,其他什么都可以賣”。一產(chǎn)范疇：有機(jī)蔬菜、特色小吃、有機(jī)大米等。二產(chǎn)范疇：具有文化特色伴手禮、家具、藝術(shù)品等。三產(chǎn)范疇：定制服務(wù)等。
     5、營銷分析
    （1）常規(guī)營銷方式：網(wǎng)絡(luò)營銷（建立預(yù)訂網(wǎng)站、微信、微博、網(wǎng)頁等）、整體營銷（組建民宿協(xié)會）、節(jié)慶活動、口碑營銷（與游客建立家人般的關(guān)系）等。
    （2）體驗營銷：民宿是一種生活方式，通過設(shè)置豐富的體驗項目，提供溫馨的服務(wù)，同時利用Airbnb、自在客等民宿平臺分享傳播，找準(zhǔn)自己的客戶群，精準(zhǔn)營銷。
     6、投資分析
    （1）購買新建：此方式的優(yōu)點(diǎn)是可以控制周圍環(huán)境，項目進(jìn)行整體設(shè)計和開發(fā)，而不會因為所有權(quán)問題導(dǎo)致與村民產(chǎn)生糾紛；缺點(diǎn)是初期投資過大，回收期較長。
    （2）簽訂合同，長期租賃：此方式的優(yōu)點(diǎn)是初期投入較低，回收期短；缺點(diǎn)是由于沒有所有權(quán)，可能會因所有權(quán)轉(zhuǎn)移、合同租金等問題與原居民產(chǎn)生糾紛，浪費(fèi)人力及時間成本。
     四、成功案例演示——臺灣墾丁伯利恒民宿
    （一）開發(fā)背景
     約在民國70年左右，為解決臺灣墾丁地區(qū)住宿不足的問題，僅提供簡單的服務(wù)。后來結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋摹⒆匀痪坝^出售給游客一些配套活動和服務(wù)。現(xiàn)在，墾丁依托背山臨海的優(yōu)勢，創(chuàng)造了墾丁特有的民宿風(fēng)格。
    （二）選址
     墾丁伯利恒民宿位于墾丁大街與鵝鑾鼻公園之間的中心點(diǎn)的墾丁伯利恒，靠近船帆石、香蕉灣、社頂公園等景點(diǎn)，距離墾丁夜市及墾丁公園有10分鐘車程，距離高雄國際機(jī)場有2小時車程，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

     （三）民宿主題
     想去希臘又想來墾丁，就來墾丁伯利恒。民宿是由主人親手打造的純希臘地中海式民宿，致力于為游客提供地中海式的極致住宿體驗。

    （四）產(chǎn)品特征
     墾丁伯利恒民宿整體裝修是白墻藍(lán)窗希臘式建筑，有32個房間，從空間構(gòu)成和裝飾設(shè)計上體現(xiàn)地中海式風(fēng)格，坐在陽臺上就可以看到美麗的海景。配套家庭房、吸煙區(qū)、公共休閑室、電視室等，滿足居住者的不同需求。

    （五）營銷策略
     網(wǎng)絡(luò)營銷：民宿經(jīng)營者通過OTA、網(wǎng)頁、論壇、自媒體等社交媒體進(jìn)行宣傳。
     節(jié)事活動：墾丁每年四月都舉行“春天吶喊”海灘音樂會，吸引英國、美國、日本、韓國等400多支隊伍參加，大量外地人前往游玩。
     價格策略：價格有淡旺季之分，也有周末價。假日和周六最貴，淡季時候往往比最貴時便宜一半左右。

    （六）管理策略
     “滿意+驚喜”管理：民宿提供24小時管家服務(wù)與貼心的行李員、全無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋和當(dāng)?shù)氐幕盍υ绮停粚?-5歲的兒童，在不添加床位的基礎(chǔ)上免費(fèi)，降低了家庭類住宿成本；設(shè)置專門的吸煙室，保證公共休憩空間的衛(wèi)生；提供免費(fèi)前往墾丁大街的來回接駁車，方便住客旅行等，在讓游客滿意的基礎(chǔ)上，營造“回家”般的驚喜服務(wù)。
    （七）盈利策略
     民宿收入的主要來源是客房收入，而衍生品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展的主要著力點(diǎn)。
     優(yōu)質(zhì)的早餐：早餐是客戶選擇民宿時的重要因素，伯利恒民宿為游客提供免費(fèi)的活力早餐，同時可引導(dǎo)游客購買自家特產(chǎn)，增加收益。
     合作盈利：伯利恒民宿為客戶提供交通服務(wù)（租車服務(wù)、機(jī)場接送、免費(fèi)小車、免費(fèi)接駁車）和客戶服務(wù)（郵政服務(wù)、旅游咨詢、行李寄存、即時報刊雜志），與周邊產(chǎn)業(yè)進(jìn)行良好的合作，聯(lián)動發(fā)展，互利雙贏。
     品牌盈利：伯利恒民宿從2005年開業(yè)以來，深耕服務(wù)與口碑，廣受游客好評，在當(dāng)?shù)啬酥僚_灣建立了很好的品牌形象；待時機(jī)成熟后，墾丁伯利恒經(jīng)營者先后建立了一生一世、迦南美地和天空好藍(lán)三個民宿，整體風(fēng)格依舊延續(xù)伯利恒獨(dú)特的地中海式希臘風(fēng)情，并且更加注重細(xì)節(jié)的營造，針對不同游客的性別、年齡、喜好等信息進(jìn)行收集分析，為他們提供更精致化的住宿體驗。

     五、民宿投資風(fēng)險及規(guī)避策略
    （一）投資風(fēng)險
     1、市場競爭激烈，投資成本高
     在鄉(xiāng)村旅游的帶動下，民宿行業(yè)發(fā)展迅速，與此同時，民宿的裝修、租金也隨之增長，這加劇了市場競爭。開業(yè)后的人員工資、日常消耗等，一棟民宿的投資回報期約在3-5年，而位置偏僻的民宿，則需要更長時間。
     2、同質(zhì)化嚴(yán)重，經(jīng)營呈現(xiàn)兩極化
     早期依托景區(qū)或者生態(tài)資源開發(fā)的民宿，目前已發(fā)展成熟，市場穩(wěn)定，前景良好。而后來跟風(fēng)開發(fā)的民宿，特色不明顯，對市場定位不準(zhǔn)確，客源不穩(wěn)定，發(fā)展困難。
     3、發(fā)展無序，缺乏監(jiān)管
     由于目前我國對民宿發(fā)展尚無相關(guān)規(guī)劃，民宿分布零散，大多通過與民居所有者簽訂使用合同進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營，而目前民宿發(fā)展成熟的麗江、杭州等地，經(jīng)營者面臨合同到期，導(dǎo)致租金上漲、房東單方面毀約等現(xiàn)象頻繁發(fā)生，缺乏法律支持和市場監(jiān)管。
    （二）風(fēng)險規(guī)避策略
     1、通過審批，保障發(fā)展
     將《旅游民宿基本要求與評價》中的原則標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格落實到民宿的開發(fā)建設(shè)中，在建設(shè)完成后，到政府有關(guān)部門提交材料，進(jìn)行審批，保障后期順利運(yùn)營。
     2、精細(xì)開發(fā)，特色經(jīng)營
     在開發(fā)建設(shè)中，裝修風(fēng)格、文化氛圍、空間設(shè)計等方面都要符合民宿的主題定位，并針對客戶群進(jìn)行市場細(xì)分，創(chuàng)新產(chǎn)品和運(yùn)營方式，突出特色，吸引游客前來體驗。
     3、“公司+公司”合作，簡化結(jié)構(gòu)
     為了解決資金或者運(yùn)營上的不足，民宿開發(fā)時需要尋求合作，切勿以“個人+個人”的私人形式，應(yīng)以“公司+公司”的形式合作，公開合法化，保障雙方權(quán)益。同時，簡化股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)，利于未來的規(guī)模化發(fā)展。