近期,，《親愛的客棧》,、《漂亮的房子》,、《青年旅社》等等綜藝節(jié)目使民宿成為“新晉網(wǎng)紅”,，久居都市的人們越來越向往“歸園田居”的閑適生活，這讓“民宿”成為很多人旅游時的首選方式,。選擇民宿旅居的你,，真的了解民宿嗎？而如果想當(dāng)一個成功的民宿老板,，又具體該怎么做呢,？
     一、民宿發(fā)展概況
    （一）民宿概念
     民宿這一名詞,，是日語中“Minshuku”的音譯,。我國第一部關(guān)于民宿的旅游行業(yè)標準《旅游民宿基本要求與評價》已從2017年10月1日起開始實施，該標準定義：民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源,，民宿主人參與接待,，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀弧⑽幕c生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施,。根據(jù)所處地域的不同可分為：城鎮(zhèn)民宿和鄉(xiāng)村民宿,。其中對民宿的基本要求如下：
     1、旅游民宿經(jīng)營場地應(yīng)符合本轄區(qū)內(nèi)的土地利用總體規(guī)劃,、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃,、所在地旅游民宿發(fā)展有關(guān)規(guī)劃，無地質(zhì)災(zāi)害和其它影響公共安全的隱患,。
     2,、經(jīng)營的建筑物應(yīng)通過JGJ 125房屋安全性鑒定。
     3,、經(jīng)營場地應(yīng)征得當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門的同意,。
     4,、經(jīng)營應(yīng)依法取得當(dāng)?shù)卣蟮南嚓P(guān)證照，滿足公安機關(guān)治安消防相關(guān)要求,。
     5,、生活用水（包括自備水源和二次供水）應(yīng)符合GB 5749要求。
     6,、食品來源,、加工、銷售應(yīng)符合GB 14881要求,。
     7,、衛(wèi)生條件應(yīng)符合GB16153、GB14934,、GB9663,、GB/T17217要求。
     8,、旅游民宿建設(shè),、運營應(yīng)因地制宜，采取節(jié)能環(huán)保措施,，廢棄物排放符合GB 8978,、GB18483、CJJ/T102 要求,。
     9,、開業(yè)以來或近三年未發(fā)生重大以上的安全責(zé)任事故。
    10,、從業(yè)人員應(yīng)經(jīng)過衛(wèi)生培訓(xùn)和健康檢查,，持證上崗。
    11,、服務(wù)項目應(yīng)通過適當(dāng)方式以文字,、圖形方式公示，并標明營業(yè)時間,。收費項目應(yīng)明碼標價,，誠信經(jīng)營。
    12,、經(jīng)營者應(yīng)定期向旅游主管部門報送統(tǒng)計調(diào)查資料,，及時向相關(guān)部門上報突發(fā)事件等信息。
    （二）民宿的起源與發(fā)展
     多數(shù)學(xué)者認為,，民宿起源于19世紀60年代的英國,，以B&B（Bed and Breakfast，即住宿和早餐）的經(jīng)營方式，發(fā)展成的一種家庭旅館,；有的說源于日本，指一般常見的飯店及旅社,；還有的學(xué)者認為,，民宿起源于古希臘和古羅馬時期的朝圣之路，由于朝圣路途遙遠,，沿途的居民利用自己的住宅為圣徒們提供住宿,，收取少量費用，形成最早的民宿形式,。
     1,、境外與中國臺灣民宿的發(fā)展概況
    （1）發(fā)展歷程

    （2）發(fā)展現(xiàn)狀及特點
     歐洲鄉(xiāng)村民宿：起源于20世紀70年代，包含了觀光體驗,、休閑農(nóng)場,、戶外騎行、家庭活動等多種體驗形式,，并在管理法規(guī),、產(chǎn)品開發(fā)以及專案策劃上，形成了成熟的鄉(xiāng)村民宿經(jīng)營模式,。
     澳洲鄉(xiāng)村民宿：起源于20世紀80年代,，結(jié)合自身發(fā)達的畜牧業(yè)與優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，形成了以體驗農(nóng)場生活和觀光農(nóng)業(yè)為主體的旅游形式,。
     美國鄉(xiāng)村民宿：產(chǎn)生于第二次世界大戰(zhàn)后,，形成了以長時間停留的度假休閑方式，采用以農(nóng)舍為據(jù)點向外從事各式各樣的活動形式,。
     亞洲鄉(xiāng)村民宿：發(fā)展于20世紀90年代,，主要以綠色旅游、社區(qū)發(fā)展的形式,，增強鄉(xiāng)村居民的參與性,。

     2、國內(nèi)民宿的發(fā)展概況
    （1）發(fā)展歷程

    （2）發(fā)展現(xiàn)狀及特點
     目前我國的民宿分布主要集中在南方,，北方占有少量份額,，民宿主要集中在旅游景區(qū)周邊，依托于旅游景點,，以景區(qū)為核心向周邊輻射,，形成了過分集中于景區(qū)的特點。主要的形式有家庭旅館,、客棧,、農(nóng)家樂、青年旅舍、鄉(xiāng)村別墅,、酒店式公寓,。據(jù)國家旅游部門統(tǒng)計，截至2016年底,，全國共有民宿53852家,，而在2014年和2015年，我國客棧民宿的數(shù)量則為30231家和42658家,。預(yù)計到2020年,，民宿市場能達到300億規(guī)模。

     北方：以北京,、秦皇島為主要分布區(qū) ,。
     南方：以麗江、廈門,、嘉興,、大理、三亞,、杭州,、桂林、舟山,、成都為主要分布區(qū),。

     據(jù)《中國景區(qū)民宿市場研究報告2017》調(diào)查顯示，2017年中國在線度假國內(nèi)用戶出游以家庭形式為主,，占48.1%,，出游人數(shù)以2-3人居多，占49.1%,。

      二,、發(fā)展模式
    （一）鄉(xiāng)村酒店模式
     在景區(qū)或城市周邊按照酒店模式，對村落進行統(tǒng)一規(guī)劃或改造,，為游客提供標準化的食宿服務(wù),。
     1、莫干山裸心谷民宿
    （1）項目概況
     位置：位于浙江湖州德清莫干山國家級風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi),，距離上海兩個半小時車程,，距離杭州半小時車程。
     規(guī)模：在莫干山后山建設(shè)八棟民居,，占地面積400畝,，建筑面積12600平方米，121間客房,。
     設(shè)計理念：以“裸心理念”為核心設(shè)計,，就地取材，堅持生態(tài)保護原則。
     主題意境：亞非風(fēng)情的融合,、原始與時尚的碰撞,。
     功能：度假功能（客房、會議中心,、裸葉水療中心等）,、娛樂功能（騎馬、爬山,、高爾夫、射箭,、陶藝制作等）,。
     民宿建筑特征：客房分為夯土小屋和樹頂別墅；建筑材料采用環(huán)保材料,；景觀設(shè)計講究原生態(tài)和低成本,、和諧性和特色化。
     運營服務(wù)：裸心谷酒店管理公司負責(zé)項目開發(fā)與運營,，部分員工雇傭當(dāng)?shù)鼐用?，特色服?wù)由專業(yè)人員提供。

    （2）可借鑒之處
     莫干山地處滬寧杭金三角中心,，是國家級AAAA級旅游景區(qū),、國家級風(fēng)景名勝區(qū)、國家森林公園,。裸心谷民宿充分利用莫干山深厚的人文歷史,，良好的休閑旅游基礎(chǔ)及完善的配套，保留中國的鄉(xiāng)奢風(fēng)格,，堅持建筑與環(huán)境生態(tài)發(fā)展理念,，使酒店與環(huán)境融為一體，讓人能無拘無束親近大自然,。

    （二）鄉(xiāng)居度假模式
     利用村落豐富的休閑資源,，通過成立鄉(xiāng)村旅游合作社，鼓勵村民積極參與,，采用“村集體+企業(yè)”運營模式,，引入休閑娛樂項目，獲取盈利,，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興,。
     1、北京密云山里寒舍
    （1）項目概況
     位置：北京密云區(qū)北莊鎮(zhèn)干峪溝村
     民宿建筑特征：將閑置農(nóng)宅集中,，進行整體打造,，由村集體對村內(nèi)空置民宅統(tǒng)一租賃回收，改造成外舊內(nèi)新、外樸質(zhì)內(nèi)奢華的效果,，塑造獨立的度假品牌,。
     專業(yè)運營管理：山里寒舍引入了馬來西亞雪邦黃金海岸酒店管理公司對其進行日常管理和運營，可以有效,、專業(yè)的管理鄉(xiāng)村酒店,，以獲取相應(yīng)的收益。

    （2）可借鑒之處
     山里寒舍保留外部結(jié)構(gòu),，重新設(shè)計內(nèi)部空間,，滿足游客住宿要求，統(tǒng)一安排就餐場所或送餐服務(wù),。村民參與,，企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，民宿管家模式,，消費性會員年卡銷售,、與社團培訓(xùn)組織定期舉辦活動、與攜程等OTA合作,，自媒體營銷等,。

    （三）文化民宿模式
     依托村落豐富的歷史文化，保留傳統(tǒng)建筑外觀,，篩選主題文化元素,，設(shè)計個性化的文化民宿，為游客呈現(xiàn)立體的鄉(xiāng)土文化博物館,。
     1,、法國Chateau La Touanne古堡民宿
    （1）項目概況
     位置：法國盧瓦爾河谷
     民宿景觀特征：16世紀家族城堡原貌，擁有17世紀的地板,、18世紀的臺球案,、大會客廳、展室,、加熱泳池等,。樓梯側(cè)壁上裝飾有古董家譜刺繡，房間及 餐廳裝飾有祖上油畫,。擁有大片領(lǐng)地花園,，林地深處還有船塢、瞭望塔等,。
     配套設(shè)施與服務(wù)：私人停車場,、現(xiàn)代化的取暖設(shè)備和衛(wèi)生間等。
     餐飲：提供早餐及收費晚餐,，都是地道的法國家常菜,。

 

    （2）可借鑒之處
     古堡民宿為私人資產(chǎn),，堡主兼擔(dān)園丁、大廚,、維修工等角色,，游客可在堡主的引導(dǎo)下參觀古老城堡及花園，體驗超值的城堡生活,，這是古堡民宿最吸引游客的地方,。

    （四）農(nóng)業(yè)莊園模式
     在區(qū)位優(yōu)越的鄉(xiāng)村，以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ),，延伸產(chǎn)業(yè)鏈,，發(fā)展莊園經(jīng)濟，為游客提供莊園生活體驗,。
     1,、英國拜伯里（Bibury）
    （1）項目概況
      位置：英格蘭西南部科茨沃爾德（Cotswold）地區(qū)的科隆河畔。
     鄉(xiāng)村民宿：保持傳統(tǒng)的建筑特色,，古樸的石頭房子，庭院以花草為主,，大多由村莊居民自行經(jīng)營,，以B&B形式經(jīng)營，為游客提供住宿和第二天的早餐,。
     現(xiàn)代農(nóng)業(yè)：拜伯里的農(nóng)業(yè)主要是畜牧業(yè),，以養(yǎng)羊為主，是英國最重要的羊毛生產(chǎn)地,。

    （2）可借鑒之處
     拜伯里作為典型的民宿型鄉(xiāng)村,，通過全面保護鄉(xiāng)村景觀，營造原汁原味的鄉(xiāng)村氛圍,，當(dāng)?shù)鼐用穹e極參與,，將自己的庭院精心打造成獨具野趣的小花園，與鄉(xiāng)村景觀和諧統(tǒng)一,。

    （五）小結(jié)
     1,、除了傳統(tǒng)的特色建筑，自然人文資源也是民宿的重要依托,，挖掘文化內(nèi)涵,，是民宿產(chǎn)品創(chuàng)新的主要源泉。
     2,、現(xiàn)在的民宿不再只是簡單的食宿,，而是體驗的多元化，豐富的游樂體驗項目,，能讓游客直接感受當(dāng)?shù)匚幕?，有助于與民宿主人建立感情紐帶,。
     3、民宿主人的人格魅力是民宿的靈魂,，在展示個性的同時,，可以吸引志趣相投之人，讓民宿成為愛好者的聚集地和交流平臺,。
     三,、民宿規(guī)劃設(shè)計
    （一）民宿規(guī)劃設(shè)計步驟

    （二）規(guī)劃設(shè)計要點
     1、選址
     通過對經(jīng)典案例的分析歸納,，發(fā)現(xiàn)選址時應(yīng)注意以下三點：
    （1）交通便利,，一般距離中心城區(qū)2個小時左右的車程；
    （2）一般在有文化和歷史內(nèi)涵的鄉(xiāng)間村落,，環(huán)境寧靜優(yōu)美,；
    （3）房間數(shù)量及面積要控制好，房間要精致,，以多人房,、家庭房等為主。
     2,、規(guī)劃設(shè)計要點

     3,、運營分析
    （1）獨立運營：投資方單獨成立公司，拓展全新業(yè)務(wù),，初期需投入相當(dāng)人力,、資金和時間，存在一定的風(fēng)險,。
    （2）村委會主導(dǎo)的統(tǒng)一運營：村民的住宅經(jīng)過統(tǒng)一改造,、裝修后，以規(guī)?；\營的方式統(tǒng)一經(jīng)營,，缺乏經(jīng)驗，需摸索前進,。
    （3）酒店主導(dǎo)的連鎖運營：借助專業(yè)化酒店的管理經(jīng)驗和平臺,，進行連鎖運營，打造鄉(xiāng)村酒店品牌,，投資方按股權(quán)分享收益,，風(fēng)險較小。
    （4）托管運營：投資方與酒店管理公司簽訂租賃協(xié)議,，將民宿經(jīng)營權(quán)出租,，僅在運營層面合作，并不進行產(chǎn)權(quán)層面的交叉和持有,，是目前最適合投資者的模式,。
     4,、盈利模式
     “民宿里除了老板娘不能賣,其他什么都可以賣”。一產(chǎn)范疇：有機蔬菜,、特色小吃,、有機大米等。二產(chǎn)范疇：具有文化特色伴手禮,、家具,、藝術(shù)品等。三產(chǎn)范疇：定制服務(wù)等,。
     5,、營銷分析
    （1）常規(guī)營銷方式：網(wǎng)絡(luò)營銷（建立預(yù)訂網(wǎng)站、微信,、微博,、網(wǎng)頁等）、整體營銷（組建民宿協(xié)會）,、節(jié)慶活動,、口碑營銷（與游客建立家人般的關(guān)系）等。
    （2）體驗營銷：民宿是一種生活方式,，通過設(shè)置豐富的體驗項目,，提供溫馨的服務(wù)，同時利用Airbnb,、自在客等民宿平臺分享傳播，找準自己的客戶群,，精準營銷,。
     6、投資分析
    （1）購買新建：此方式的優(yōu)點是可以控制周圍環(huán)境,，項目進行整體設(shè)計和開發(fā),，而不會因為所有權(quán)問題導(dǎo)致與村民產(chǎn)生糾紛；缺點是初期投資過大,，回收期較長,。
    （2）簽訂合同，長期租賃：此方式的優(yōu)點是初期投入較低,，回收期短,；缺點是由于沒有所有權(quán)，可能會因所有權(quán)轉(zhuǎn)移,、合同租金等問題與原居民產(chǎn)生糾紛,，浪費人力及時間成本。
     四,、成功案例演示——臺灣墾丁伯利恒民宿
    （一）開發(fā)背景
     約在民國70年左右,，為解決臺灣墾丁地區(qū)住宿不足的問題,，僅提供簡單的服務(wù)。后來結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀出售給游客一些配套活動和服務(wù)?，F(xiàn)在，墾丁依托背山臨海的優(yōu)勢,，創(chuàng)造了墾丁特有的民宿風(fēng)格,。
    （二）選址
     墾丁伯利恒民宿位于墾丁大街與鵝鑾鼻公園之間的中心點的墾丁伯利恒，靠近船帆石,、香蕉灣,、社頂公園等景點，距離墾丁夜市及墾丁公園有10分鐘車程,，距離高雄國際機場有2小時車程,，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

     （三）民宿主題
     想去希臘又想來墾丁,，就來墾丁伯利恒,。民宿是由主人親手打造的純希臘地中海式民宿，致力于為游客提供地中海式的極致住宿體驗,。

    （四）產(chǎn)品特征
     墾丁伯利恒民宿整體裝修是白墻藍窗希臘式建筑,，有32個房間，從空間構(gòu)成和裝飾設(shè)計上體現(xiàn)地中海式風(fēng)格,，坐在陽臺上就可以看到美麗的海景,。配套家庭房、吸煙區(qū),、公共休閑室,、電視室等，滿足居住者的不同需求,。

    （五）營銷策略
     網(wǎng)絡(luò)營銷：民宿經(jīng)營者通過OTA,、網(wǎng)頁、論壇,、自媒體等社交媒體進行宣傳,。
     節(jié)事活動：墾丁每年四月都舉行“春天吶喊”海灘音樂會，吸引英國,、美國,、日本、韓國等400多支隊伍參加,，大量外地人前往游玩,。
     價格策略：價格有淡旺季之分，也有周末價,。假日和周六最貴,，淡季時候往往比最貴時便宜一半左右,。

    （六）管理策略
     “滿意+驚喜”管理：民宿提供24小時管家服務(wù)與貼心的行李員,、全無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋和當(dāng)?shù)氐幕盍υ绮?；?-5歲的兒童，在不添加床位的基礎(chǔ)上免費,，降低了家庭類住宿成本,；設(shè)置專門的吸煙室，保證公共休憩空間的衛(wèi)生,；提供免費前往墾丁大街的來回接駁車,，方便住客旅行等，在讓游客滿意的基礎(chǔ)上,，營造“回家”般的驚喜服務(wù),。
    （七）盈利策略
     民宿收入的主要來源是客房收入，而衍生品和衍生服務(wù)是民宿發(fā)展的主要著力點,。
     優(yōu)質(zhì)的早餐：早餐是客戶選擇民宿時的重要因素,，伯利恒民宿為游客提供免費的活力早餐，同時可引導(dǎo)游客購買自家特產(chǎn),，增加收益,。
     合作盈利：伯利恒民宿為客戶提供交通服務(wù)（租車服務(wù)、機場接送,、免費小車,、免費接駁車）和客戶服務(wù)（郵政服務(wù)、旅游咨詢,、行李寄存,、即時報刊雜志），與周邊產(chǎn)業(yè)進行良好的合作,，聯(lián)動發(fā)展，互利雙贏,。
     品牌盈利：伯利恒民宿從2005年開業(yè)以來,，深耕服務(wù)與口碑，廣受游客好評,，在當(dāng)?shù)啬酥僚_灣建立了很好的品牌形象,；待時機成熟后，墾丁伯利恒經(jīng)營者先后建立了一生一世,、迦南美地和天空好藍三個民宿,，整體風(fēng)格依舊延續(xù)伯利恒獨特的地中海式希臘風(fēng)情，并且更加注重細節(jié)的營造,，針對不同游客的性別,、年齡,、喜好等信息進行收集分析，為他們提供更精致化的住宿體驗,。

     五,、民宿投資風(fēng)險及規(guī)避策略
    （一）投資風(fēng)險
     1、市場競爭激烈,，投資成本高
     在鄉(xiāng)村旅游的帶動下,，民宿行業(yè)發(fā)展迅速，與此同時,，民宿的裝修,、租金也隨之增長，這加劇了市場競爭,。開業(yè)后的人員工資,、日常消耗等，一棟民宿的投資回報期約在3-5年,，而位置偏僻的民宿,，則需要更長時間。
     2,、同質(zhì)化嚴重,，經(jīng)營呈現(xiàn)兩極化
     早期依托景區(qū)或者生態(tài)資源開發(fā)的民宿，目前已發(fā)展成熟,，市場穩(wěn)定,，前景良好。而后來跟風(fēng)開發(fā)的民宿,，特色不明顯,，對市場定位不準確，客源不穩(wěn)定,，發(fā)展困難,。
     3、發(fā)展無序,，缺乏監(jiān)管
     由于目前我國對民宿發(fā)展尚無相關(guān)規(guī)劃,，民宿分布零散，大多通過與民居所有者簽訂使用合同進行開發(fā)運營,，而目前民宿發(fā)展成熟的麗江,、杭州等地，經(jīng)營者面臨合同到期,，導(dǎo)致租金上漲,、房東單方面毀約等現(xiàn)象頻繁發(fā)生，缺乏法律支持和市場監(jiān)管。
    （二）風(fēng)險規(guī)避策略
     1,、通過審批,，保障發(fā)展
     將《旅游民宿基本要求與評價》中的原則標準嚴格落實到民宿的開發(fā)建設(shè)中，在建設(shè)完成后,，到政府有關(guān)部門提交材料,，進行審批，保障后期順利運營,。
     2,、精細開發(fā)，特色經(jīng)營
     在開發(fā)建設(shè)中,，裝修風(fēng)格,、文化氛圍、空間設(shè)計等方面都要符合民宿的主題定位,，并針對客戶群進行市場細分,，創(chuàng)新產(chǎn)品和運營方式，突出特色,，吸引游客前來體驗,。
     3、“公司+公司”合作,，簡化結(jié)構(gòu)
     為了解決資金或者運營上的不足,，民宿開發(fā)時需要尋求合作，切勿以“個人+個人”的私人形式,，應(yīng)以“公司+公司”的形式合作,，公開合法化，保障雙方權(quán)益,。同時,，簡化股權(quán)結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu)，利于未來的規(guī)?；l(fā)展,。