自2016年以來，特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目便如雨后春筍應(yīng)運(yùn)而生,。連郭靖哥哥李亞鵬也帶著情懷入市,。到2018年,，因“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”開發(fā)失敗,，從而導(dǎo)致李亞鵬昔日的合作伙伴和今日的對(duì)手，將他送上了限制高消費(fèi)能力的名單,。曾經(jīng)是傻郭靖人設(shè)的李亞鵬如何崩塌的呢,？是合作伙伴不仁，還是手下坑人,？下面本文就其幕后真正原因闡述一下,。

     01 緣起

     李亞鵬每年秋天都會(huì)在麗江束河古鎮(zhèn)辦一次“COART藝術(shù)節(jié)”，每次都會(huì)持續(xù)4天之久,，李亞鵬不僅親自出席,，還會(huì)邀請(qǐng)明星好友和粉絲參加，后來麗江政府很熱情地邀請(qǐng)他來做項(xiàng)目,，地價(jià)上給與相當(dāng)大的優(yōu)惠,。開始做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候,，政府、朋友,、老百姓都很支持,，都很需要李亞鵬。在2012年到2015年的3年時(shí)間,，李亞鵬操盤下的“雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”可謂星光無限,。

     02理念和情懷

      “雪山下的院子”是這個(gè)藝術(shù)小鎮(zhèn)的自我定位，也是賣點(diǎn)之一,。項(xiàng)目入口處一座被涂滿色彩的木質(zhì)秋千和地面上到處鑲嵌的彩色瓷片,，似乎時(shí)刻在提醒著人們，這里是無限風(fēng)光,、充滿情懷的“彩云之南”,。

     03劍指地產(chǎn)

     “雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)”是李亞鵬高調(diào)轉(zhuǎn)型地產(chǎn)商人的“代表作”，他曾宣稱將斥資35億元打造一個(gè)以藝術(shù)為核心理念,，集酒店,、公寓、別墅等產(chǎn)品為一體的旅游度假地產(chǎn)項(xiàng)目,。按照設(shè)想,，這個(gè)藝術(shù)小鎮(zhèn)里文化和藝術(shù)將找到永久落足之地，并且不與商業(yè)和地產(chǎn)相排斥,。

     并選擇了“專業(yè)”的地產(chǎn)操盤團(tuán)隊(duì),，為雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)量身設(shè)計(jì)了130多棟190平方米到300平方米的清水獨(dú)棟別墅。在價(jià)格上,，190平方米的產(chǎn)品總售價(jià)達(dá)400萬——500萬元左右,，而更大戶型則賣到了700萬至上千萬元。

     04 事實(shí)說話

     2017年麗江接待人數(shù)突破4000萬人次,，同比增長(zhǎng)15.61%,，平均每天接待游客11萬人次，但當(dāng)?shù)氐目蜅Ｊ袌?chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重的飽和,，中小客棧甚至生存艱難,。于是，在開發(fā)周期屆滿臨近時(shí),，李亞鵬決定出讓其持有的雪山公司股份,，這無疑與初衷相悖。

     05 幕后揭秘

     ①文旅地產(chǎn)需要自帶吸引力

     從李亞鵬要做的藝術(shù)小鎮(zhèn)來看,，其實(shí)質(zhì)是文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,。做文旅地產(chǎn)首先是做旅游吸引力，將人吸引來,。而不是一味的傍大款（借助核心景區(qū)或借助城市區(qū)位）,，因?yàn)檫@樣做可復(fù)制性很強(qiáng),，一旦賺錢，很多相同項(xiàng)目便跟著上來,；而蓋房子又沒有什么特別門檻,，所以很容易成為過剩產(chǎn)品。但如果自帶吸引力,，則可將生地做成熟地,，然后再發(fā)展旅游休閑度假業(yè)態(tài)。

     ②文旅地產(chǎn)需要有個(gè)性

     旅游的核心是體驗(yàn)不同的生活,。因而在做文旅地產(chǎn)時(shí),，切忌需要挖掘本地文化，形成自身獨(dú)特的個(gè)性文化,，從而打造有文化個(gè)性的生活方式,。

     ③文旅地產(chǎn)需要產(chǎn)業(yè)支撐

     當(dāng)旅游形成要素市場(chǎng)，形成文化旅游產(chǎn)業(yè),，那么熟地就成了旺地,，想不火都很難。

     ④做文旅需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)

     從策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)開始就需要找專業(yè)的團(tuán)隊(duì),。要將文旅當(dāng)成長(zhǎng)線,，要培育自己專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，不能光憑熱血,，拍腦門就上,！