一廂是創(chuàng)新乏力,、同質(zhì)化嚴重、局部供應過量的度假地產(chǎn)樓盤,，另一廂是“一房難求”的頂級低密海景項目,，被房企看作是戰(zhàn)略新高地的旅游度假地產(chǎn)市場泥沙俱下。業(yè)內(nèi)人士判斷,，容積率和資源價值為核心競爭力的海景房已然占據(jù)絕對優(yōu)勢,，國內(nèi)海景房開始步入分級時代。
     海景房市場“沙里淘金”
     據(jù)中國社科院研究中心秘書長,、副研究員金準測算,，中國各地政府宣布的未來5年內(nèi)大型旅游項目的總投資已達到6萬億元。業(yè)內(nèi)專家預測,，未來5年將是中國旅游度假地產(chǎn)行業(yè)的變革期,，大量的資金與資源將涌向這個朝陽產(chǎn)業(yè)。
     “房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策也推動了旅游地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。”某旅游地產(chǎn)部總經(jīng)理胡曉鶯表示,，通過旅游地產(chǎn)增加土地儲備成為房地產(chǎn)企業(yè)的一條有效途徑,，而國民大休閑時代的來臨更是重要背景。
      “旅游度假不僅是消費產(chǎn)品的升級,，更重要的是生活方式的升級,，而后者更具持久性。”一位在大型投資集團負責旅游度假地產(chǎn)投資的副總裁表示,，“異常氣候等問題已經(jīng)給人們的生產(chǎn)和生活方式帶來極大的考驗,，未來的5至10年間，中國的大城市將迎來一波遷移和遷居的熱潮,。”
      海景房無疑是這一趨勢的主力,。在發(fā)起的一項針對海景房置業(yè)的調(diào)查中，47.72%的投票者來自京滬廣深等一線城市,，其中51.87%近兩年有購買海景房的計劃,。和這一消費取向相對應的，是濱海城市的開發(fā)熱,。值得注意的是,，“在一些自身消化能力有限、綜合市政配套不足的沿海地段,，大量的海景房陷入空置,，在整體房地產(chǎn)形勢不佳的當下，這一供求失衡顯得尤為觸目驚心,。”這位投資負責人表示,。
      然而，并不是所有的海景房項目都感受到同樣的寒意,。筆者在距京最近的海景勝地北戴河采訪時發(fā)現(xiàn),，在軟硬件配置、資源占有和服務等方面精心打磨的頂級項目,，依然是高端市場的寵兒,。這里擁有中國最美的海岸線之一，具有了海洋,、日光,、沙灘、森林,、新鮮的空氣等濱海度假五要素,。以擁有一線專屬海灘資源的北戴河榮盛·一杯瀾項目為例，“今年我們主推二期獨棟別墅和少量雙拼,、疊拼別墅,，精裝修交房,。天氣一轉(zhuǎn)暖，看房的客人就開始絡繹不絕,。”榮盛·一杯瀾項目負責人介紹,。
      海景房“勝負手”
      “過去十年海景房呈現(xiàn)粗放式發(fā)展，以‘跑馬圈地’為初衷的項目泛濫,，標準缺失,，這是大量海景房陷入困頓的原因。而頂級海景房需求堅挺,、風景獨好,，恰恰在于其對資源、品質(zhì)的苛刻要求,。”專家指出,，精品化是當下海景房市場發(fā)展的必然出路。隨著容積率,、資源價值,、體驗、質(zhì)感等成為清晰的考量標準,，海景房也將徹底告別粗放發(fā)展,，迎來“分級時代”。
      “創(chuàng)造一個區(qū)別于現(xiàn)在生活環(huán)境和生活狀態(tài)的,，能讓消費者從現(xiàn)實環(huán)境中跳出去或者參與——即脫離熟悉的現(xiàn)實生活,，這是度假地產(chǎn)要營造的最高境界。”以紅樹林酒店聞名的知名地產(chǎn)商張寶全指出,，度假是由諸多產(chǎn)品構(gòu)成的生活狀態(tài),，它的質(zhì)感和體驗，是決定成敗的關(guān)鍵,。
       一位資深操盤手表示,，與海南相比，以質(zhì)感與體驗而勝出的高端海景房在華北地區(qū)更為稀缺,。尤其是像北戴河榮盛·一杯瀾這種超低容積率,，私享海灘、極致體驗感的頂奢型產(chǎn)品,，市場需求度極大。據(jù)悉,，北戴河榮盛·一杯瀾項目容積率僅0.4,，建筑密度低至15%，創(chuàng)區(qū)域低容積率產(chǎn)品之最,。項目盡攬區(qū)域內(nèi)頂尖的碧海銀灘資源,，周邊公園林立、兩家高爾夫環(huán)繞、西側(cè)還擁有300畝原生態(tài)森林公園,。此外,，項目周邊的休閑度假及商業(yè)配套資源也極為豐富，例如周邊的五星級酒店,、數(shù)字產(chǎn)業(yè)化基地,、奧特萊斯商業(yè)街、水上教堂等,。更值得一提的是,，為了能帶來更好的度假體驗和生活質(zhì)感，開發(fā)商還為業(yè)主量身定制了超五星會所,，會議會展,、SPA包房、四季恒溫室內(nèi)泳池,、酒吧,、豪華中餐廳、健身中心等應有盡有,。最具特色的是項目南側(cè)的榮盛·一杯瀾專屬沙灘,，這是整個區(qū)域海岸線唯一擁有保險和全職救生員的沙灘，海岸線綿延近兩公里,，沙灘面積達15萬平方米,，規(guī)劃海上娛樂區(qū)、兒童娛樂區(qū),、A2水上俱樂部帆板區(qū),、露營燒烤區(qū)等，打造頂級度假體驗,。
      市場供求關(guān)系來看,，“頂奢型產(chǎn)品供不應求，因為超低密度規(guī)劃的一線海景房很少,，而這部分消費群體又日益壯大,，他們對價格并不敏感，但對產(chǎn)品要求苛刻,；尤其是京津冀的高端置業(yè)人群,，在整個華北地區(qū)很難選擇到合適的純粹型一線海景別墅；而大體量,、低門檻,、高密度、偏投資屬性的產(chǎn)品很容易受到大環(huán)境影響,，可能面臨去化難題,，尤其是乳山等地,，將產(chǎn)生嚴重的空置。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出,。
       勇先創(chuàng)景旅游地產(chǎn)規(guī)劃中心視點：眾所周知,，房地產(chǎn)的黃金時期已經(jīng)過去，接下來將是房地產(chǎn)的調(diào)整時期,。在這個時期,，粗放式的房地產(chǎn)開發(fā)將宣告終結(jié)，而接下來的地產(chǎn)會和一般商品一樣,，凡是好的商品必將趨之如騖,而粗糙的產(chǎn)品則會滯銷,。旅游地產(chǎn)在這樣的大形勢下，將更要注意練好內(nèi)功,，做好服務,、管理，做好環(huán)境,，做強核心旅游產(chǎn)品,。