| 一個(gè)濕地保護(hù)工程中的配套停車(chē)場(chǎng)如何變成知名的杭州國(guó)際旅游綜合體“西溪天堂”?為什么紅樹(shù)林度假世界中沒(méi)有一平方米的住宅地產(chǎn)?在當(dāng)下新型城鎮(zhèn)化方興未艾之時(shí)，如何找到最有潛力的文化經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)? 旅游綜合體是以一定旅游資源和土地資源為基礎(chǔ)，將旅游功能、商務(wù)功能等進(jìn)行有機(jī)結(jié)合的旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。繼“旅游+地產(chǎn)”的模式之后，旅游綜合體成為旅游業(yè)界和房地產(chǎn)行業(yè)的又一個(gè)新名詞。在當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的大背景下，其對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)和對(duì)城鎮(zhèn)化的助推作用，都廣受關(guān)注，眾多旅游國(guó)字頭企業(yè)、房地產(chǎn)大鱷乃至行業(yè)外資本紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，但其目前尚未形成十分成熟的商業(yè)模式，仍處在多元化的探索階段。 究竟旅游綜合體的正確路徑何在，其對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展應(yīng)該起到什么作用? “城市病”催發(fā)新一代生活方式 在過(guò)去30多年的快速城市化進(jìn)程中，城市病問(wèn)題越來(lái)越突出，交通擁擠、環(huán)境惡化、住房困難等問(wèn)題已經(jīng)嚴(yán)重影響到市民的幸福感。而這種對(duì)城市的厭倦，在新型城鎮(zhèn)化的背景下，正在逐漸催生一種新的生活方式，即旅游在景區(qū)、生活在社區(qū)的旅居功能一體化的全新生活方式。 旅游綜合體的投資成為新熱點(diǎn)。目前，各地涌現(xiàn)出了越來(lái)越多的旅游綜合體，這些旅游綜合體的投資主體包括傳統(tǒng)的旅游集團(tuán)、傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及其他跨界的大型企業(yè)，但是還沒(méi)有形成成熟的商業(yè)運(yùn)作。 旅游綜合體尚處探索階段 在杭州的西溪濕地旁邊，有一個(gè)知名的國(guó)際旅游綜合體西溪天堂，從2010年陸續(xù)建成以來(lái)，屢獲國(guó)際性大獎(jiǎng)。事實(shí)上，這一占地300畝的旅游綜合體最初的規(guī)劃只是一座西溪濕地保護(hù)工程中的配套停車(chē)場(chǎng)，后演變成一座酒店加停車(chē)場(chǎng)的大型旅游公共服務(wù)中心，再之后通過(guò)國(guó)際酒店咨詢(xún)公司的可行性分析及開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的不斷演進(jìn)，提出酒店集群概念，隨之演變成以國(guó)際酒店集群為核心，融合中國(guó)濕地博物館、國(guó)際俱樂(lè)部、精品商業(yè)街、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、旅游公共服務(wù)設(shè)施為一體的旅游綜合體。 打造這一旅游綜合體的杭州市商貿(mào)旅游集團(tuán)有限公司總經(jīng)理陸曉亮說(shuō)，任何一個(gè)綜合體都應(yīng)有自己的生命力和靈魂，而西溪天堂當(dāng)時(shí)選擇以酒店集群作為旅游綜合體的核心，并不是有什么先知，而是因?yàn)楫?dāng)時(shí)西溪濕地附近的商業(yè)性比較差，而酒店集群本身可以作為旅游目的地，能夠聚集人氣。 為達(dá)到這一目的，西溪天堂還引入了博物館，此外，西溪天堂還建成了實(shí)驗(yàn)劇院。實(shí)驗(yàn)劇院、博物館和現(xiàn)代藝術(shù)酒店，共同組合形成了西溪天堂的文化藝術(shù)類(lèi)產(chǎn)品。 陸曉亮介紹，西溪天堂的市場(chǎng)定位并不是以個(gè)人的消費(fèi)能力來(lái)劃分，無(wú)論是大眾化的博物館觀光客還是個(gè)性化的度假酒店的休閑型客人，所有對(duì)生活有所追求的人都是其目標(biāo)客戶(hù)，而對(duì)于不同的目標(biāo)客戶(hù)有不同的管理模式。“具體在產(chǎn)品上，以酒店集群的概念來(lái)說(shuō)，我們有高檔的產(chǎn)品，但是也有每床位50到60元的青年旅社產(chǎn)品，所有的產(chǎn)品聚集在一個(gè)綜合體中。” 不同于西溪天堂，今典集團(tuán)打造的紅樹(shù)林度假世界(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“紅樹(shù)林”)中則沒(méi)有一平方米的住宅地產(chǎn)。全部提供休閑度假產(chǎn)品，這種模式對(duì)于現(xiàn)金流的壓力是很大的，能被市場(chǎng)認(rèn)可嗎?該集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全以去年9月開(kāi)業(yè)的三亞灣紅樹(shù)林度假世界一期為例，說(shuō)明新的生活方式需要新的營(yíng)造。 張寶全說(shuō)，旅游綜合體的物質(zhì)形態(tài)和承載物，不是最關(guān)鍵的，最重要的是要知道度假的本質(zhì)是要回歸自然、逃離現(xiàn)實(shí)。度假的核心是讓游客靜心待下來(lái)，要提供在城市中享受不到的服務(wù)和產(chǎn)品。“如果和城市一樣，那么城市綜合體就可以提供城市生活中的休閑，但是度假不一樣，所以對(duì)資源的認(rèn)識(shí)和定位是很重要的。” 所以，紅樹(shù)林是把各種時(shí)尚、藝術(shù)、休閑、文化、娛樂(lè)、購(gòu)物資源組合起來(lái)，向游客提供全度假休閑的生活方式。如，三亞灣紅樹(shù)林度假世界就集結(jié)了中國(guó)最大會(huì)議會(huì)展中心，世界最大的酒店藝術(shù)匯，中國(guó)最南端的人文書(shū)店，紅樹(shù)林娛樂(lè)吧，泰餐廳，中東、東南亞風(fēng)情運(yùn)河商街，集電影生活方式及娛樂(lè)“夢(mèng)工場(chǎng)”體驗(yàn)為一體的電影工坊、360°全景3D穹幕秀場(chǎng)等多種文化娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 營(yíng)造六態(tài)合一的框架結(jié)構(gòu) 旅游綜合體的發(fā)展正處于快速發(fā)展期，但目前很多開(kāi)發(fā)商仍是用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在做旅游綜合體。對(duì)此，劉峰的建議是要更好地提升前期策劃規(guī)劃的創(chuàng)意力，提升綜合的服務(wù)能力，也要促進(jìn)多產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展和多專(zhuān)業(yè)的人才配置，從而來(lái)轉(zhuǎn)變過(guò)去的賣(mài)地、賣(mài)房模式，真正地轉(zhuǎn)變?yōu)橘u(mài)一種優(yōu)質(zhì)的生活方式。 “具體來(lái)說(shuō)，因?yàn)?/span>旅游綜合體高度的綜合性，所以，我們建議營(yíng)造‘六態(tài)合一’的框架結(jié)構(gòu)。即需要考慮政態(tài)，如何對(duì)接國(guó)家方針，在生態(tài)機(jī)理、景觀的打造上營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境，還要挖掘文化內(nèi)涵，注入文化靈魂，在形態(tài)上科學(xué)地布局空間，塑造個(gè)性風(fēng)貌，另外，也要考慮業(yè)態(tài)和商態(tài)，設(shè)計(jì)合理的消費(fèi)模式和盈利結(jié)構(gòu)，最終實(shí)現(xiàn)投入和回報(bào)的平衡。”劉峰建議。 北京勇先創(chuàng)景規(guī)劃設(shè)計(jì)院旅游規(guī)劃中心視點(diǎn)：旅游綜合體路徑所在，就是旅游項(xiàng)目要以旅游資源與土地為基礎(chǔ)、以休閑為主導(dǎo)、以文化為載體、以高品質(zhì)的服務(wù)為配套設(shè)施等，形成核心吸引中心與休閑聚集中心，并進(jìn)行延伸發(fā)展，如地產(chǎn)、商業(yè)、會(huì)展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)。 (責(zé)任編輯：勇先創(chuàng)景) |
