我?guī)е悖銕еX……讓我們來一場說走就走的旅行吧,！五一小長假,，眾多從繁忙之間脫身的上班族掀起一股度假風潮。不過,，惠東巽寮景區(qū)車水馬龍,、一房難求的瘋狂局面卻讓慕名而去的游客傻眼。近年來,，旅游業(yè)的迅猛發(fā)展促使旅游地產日漸風靡,，然而，在面臨節(jié)假日的交通,、住宿,、生態(tài)等突發(fā)狀況時，應如何有效運營并提高客戶滿意度,，成為大部分開發(fā)商頭疼的問題,。專家指出，旅游地產要規(guī)避風險,，取得比較穩(wěn)定的投資收益,，就必須進行產業(yè)整合以及模式互補。

     面臨節(jié)假日運營困局  

     逢節(jié)必堵,，似乎已成為諸多景區(qū)的頑疾,。在剛剛過去的五一小長假里，通往惠東巽寮灣的廣惠高速東延線和210縣道部分路段依舊排起堵車“長龍”,，“望房欲穿”的節(jié)日問題也持續(xù)升溫,。  

     旅游人群和旅游業(yè)規(guī)模都在迅速擴大，但在諸多業(yè)界人士看來,，旅游業(yè)蓬勃發(fā)展催生旅游地產開發(fā)盛行的背后,，也存在著不少隱憂，國內的很多旅游地產項目,，在后續(xù)運營模式上比較單一,，基本靠大的節(jié)假日來創(chuàng)造收益，其它時間處于沉寂狀態(tài),。  

     另一方面,，節(jié)假日人滿為患，諸多旅游地產項目的交通,、住宿等配套跟不上節(jié)奏,，如何有效運營也成為頗為現實的問題。  

     須提高旅游旺季運營能力  

     針對旅游旺季及節(jié)假日頻發(fā)的交通及住宿問題,，碧桂園十里銀灘營銷負責人表示,，項目采取了若干措施，相關部門會提前加強交通預警，在交通瓶頸位對部分專門線路進行改道,，并配備專人進行交通指引,。另外，節(jié)假日項目也會相應增加接駁深港惠的樓巴班次,，并延長服務時間,。  

     要提高項目在旺季的運營能力，開發(fā)商應對項目的客戶到訪量做出預測,，并對景區(qū)接待能力進行預估,，適當采取加床、增加露營設施等措施,。在景區(qū)明顯超負荷承載之后,，須與政府和當地旅游部門合作，把周邊50公里以內的旅館,、酒店,、民宿都利用起來。  

     要進行產業(yè)整合及模式互補  

     近年來,，我國旅游地產呈現快速發(fā)展態(tài)勢,，在大連、青島,、三亞等旅游資源相對豐富的地區(qū),，各類依托海洋、溫泉,、文化等元素的旅游地產項目層出不窮,，并衍生出依托自然資源為核心、以產品提升文化景觀為核心,、以陳述文化主題為核心,、以嫁接行業(yè)資源為核心等四類運營模式。

     旅游地產項目現有運營模式解碼1  

     依托自然資源為核心  

     解碼：依托自然資源為核心,，主要是利用湖泊,、水庫、海洋,、溫泉等自然資源進行低強度的旅游地產開發(fā),，并依托此類資源作為后期項目旅游運營的主要內容。這一模式又可細分為濱湖類度假項目,、濱海類度假項目和溫泉類度假項目三類,。  

     其中，濱湖類度假項目在運營中較為注重湖泊的文化價值挖掘,，大多通過游艇類親子活動來提升項目的娛樂性和參與性,，同時配備高星級酒店提升項目的高端形象,；濱海類項目則是在大海和沙灘上做文章，設置潛水,、游艇碼頭,、海上餐廳等配套豐富度假內容，客房賣點多數主打觀海景,；溫泉類項目主要憑借地熱溫泉資源，通常搭配美容,、養(yǎng)生,、水療及其他休閑娛樂項目，并與會展商務一起進行復合型運營,。

     對于這些依托自然資源為核心進行運營的旅游地產項目而言,，此前盈利主要通過單一的地產開發(fā)來實現，但越來越多的項目逐漸向旅游資源的開發(fā)獲利(如旅游景點門票收費)和后期物業(yè)持續(xù)經營獲利(如自主經營的演藝,、餐飲,、酒店住宿收費等)的多元化盈利模式轉變。  

     旅游地產項目現有運營模式解碼2  

     以產品提升文化景觀為核心  

     解碼：以產品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場規(guī)模和高強度投資開發(fā),，以開發(fā)運營商為最重要的經營主體,，秉持市場導向的發(fā)展，以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類型,。以自然資源為核心的度假項目盈利模式的轉化策略,，通過不斷開發(fā)大型游樂或運動項目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力,，追求投資收益最大化,。在國內， 此類旅游地產項目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現居多,。從盈利模式來看,，主題公園模式和高爾夫度假項目呈現出不同的特點：主題公園發(fā)展早期，其盈利點主要是門票收入,。隨著主題公園產品系列深度和廣度不斷擴大,，以及開發(fā)商在資源整合、相關方協作等方面能力的增強,，主題公園的盈利逐漸呈現出多元化,。高爾夫度假項目的主要特點是高爾夫球場建設運營與房地產物業(yè)開發(fā)運營高度結合、緊密聯系,，在功能上兩者形成互相配套補充,，在價值上互相促進與提升，形成凹凸效應,。  

     旅游地產項目現有運營模式解碼3 

     以陳述文化主題為核心  

     解 碼：以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗,、歷史資源的深度開發(fā)，側重于發(fā)掘、梳理當地歷史與文化資源,，試圖圍繞特定的文化主題,，恢復、再生歷史場景,， 塑造具有鮮明個性的文化體驗產品,。該模式最大特點是產品專屬性較強，各類活動和項目開發(fā)都圍繞文化主題展開,。該類型的項目又可細分為三種：文化節(jié)慶類項目,、古鎮(zhèn)古村類項目、舊城改造旅游項目,。從盈利模式來看,，以上三種類型各有不同：文化節(jié)慶類項目主要以門票、餐飲住宿,、商業(yè)展銷收入為盈利來源,；古鎮(zhèn)古村類項目除了門票和餐飲住宿以外，持有物業(yè)經營的收入也是其盈利來源,；住宅銷售,、持有物業(yè)增值、餐飲娛樂以及持有物業(yè)經營則是舊城改造旅游項目的主要盈利來源,。  

     旅游地產項目現有運營模式解碼4 

     以嫁接行業(yè)資源為核心

     解碼：依賴大型會務和運動賽事來提升區(qū)域的知名度和品牌影響力,，然后在區(qū)域內出售度假型房地產項目盈利?；蛘呓ㄔO主題性質的產業(yè)園區(qū)如博物館,、影視基地等，形成集旅游,、居住,、休閑、會展,、商貿,、科教為一體的產業(yè)創(chuàng)意園區(qū)，通過租金或者出售房地產項目盈利,。  

     這種以嫁接行業(yè)資源為核心的旅游地產開發(fā)運營模式,，對于開發(fā)商以及運營商有極高的要求，首先其大型會務和品牌運動賽事的本身要求就較高,，僅僅涉及對高規(guī)格會務和賽事的投入的硬件配套都是巨大的開支,。此外這種賽事和會務都是短時間間歇性的，對于開發(fā)商而言承受的風險極大,。

     勇先創(chuàng)景旅游規(guī)劃中心指出,，中國資源豐富,，景區(qū)也多，每一個區(qū)域的競爭都非常激烈,，都在努力將自然,、人文景觀和區(qū)域運營、地產開發(fā)結合在一起,；事實上,，由于中國幅員遼闊，氣候差異較大,，每一個旅游點和土地運營,、地產開發(fā)之間都可以找出差異化的競爭；同時,，旅游地產的良性發(fā)展需要打造四季全時引爆型項目，比如研學旅游,、老年旅游,、夜間旅游、春季節(jié)會,、夏季水樂園,、秋季采風、冬季溫泉及冰雪嘉年華等,。