一、養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式

     根據(jù)相關資料的介紹，目前養(yǎng)老地產(chǎn)最主要的一些產(chǎn)品形態(tài)是：由于一般都是人壽保險公司推出養(yǎng)老地產(chǎn)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)是由保險公司推出升級版的養(yǎng)老機構，這個升級的養(yǎng)老機構可以是一個高標準的養(yǎng)老院，然后把建造的養(yǎng)老地產(chǎn)當作是商業(yè)地產(chǎn)項目來進行長期經(jīng)營；而另外一種方式就是由開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，這種養(yǎng)老地產(chǎn)項目跟保險資金推出的不同，開發(fā)商所推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目一般都是在自己所開發(fā)的房地產(chǎn)項目中推出專門針對老年人的一些房屋，比如一些無障礙的住宅，方便老年人養(yǎng)老作用，這種養(yǎng)老地產(chǎn)一般是以出售為目的的。

     二、養(yǎng)老地產(chǎn)的投資開發(fā)思路

     不同的養(yǎng)老居住形式和不同的養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式，對應著不同的養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)思路，包括對項目用地的選擇亦不相同。 

     目前民間資本投資養(yǎng)老機構有兩種登記方式：一是以“民辦非企業(yè)單位”方式登記，類似非營利機構，投資者在土地、稅收、水電煤氣等方面均享受一定優(yōu)惠，但利潤只能用于福利事業(yè)，盈利部分不能進行分紅，必須繼續(xù)運用于所辦機構；二是直接在工商部門登記，作為一個企業(yè)經(jīng)營，享受不到優(yōu)惠。同時，結合目前的土地政策，在養(yǎng)老地產(chǎn)板塊中，針對不同形態(tài)的產(chǎn)品、不同的盈利模式，對應采取不同的投資開發(fā)方式。 

     1、 居家養(yǎng)老需求下，出售型養(yǎng)老住宅產(chǎn)品：通過招拍掛取得的土地為載體，以商品住宅開發(fā)銷售模式進行運作； 

     2、 養(yǎng)老社區(qū)，持有經(jīng)營型養(yǎng)老地產(chǎn)：宜運用集體建設土地、工業(yè)用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進行建設、運營，不需要改變土地性質和用途。對建成的物業(yè)持有運營，可通過收取會員費、出售使用權等形式獲得收益與回報。此部份可選擇注冊“民辦非企業(yè)單位”獨立運營，以爭取政府相關政策和社會的支持，如土地政策、稅收或金融方面的支持。彰顯企業(yè)的社會責任感，進而提升企業(yè)的社會形象與地位。 

     3、 配套型綜合商業(yè)：包括酒店、購物中心、醫(yī)院、康體娛樂中心等，則需根據(jù)社區(qū)規(guī)模、服務人群等，對商業(yè)物業(yè)租售價值的分析，對于經(jīng)營和銷售價值比較高的酒店、購物中心等，宜按商品房開發(fā)模式進行運作；對于配套服務型物業(yè)，需長期持有經(jīng)營不宜分割者，亦宜采用集體建設用地等成本低廉的土地進行配套建設。

     三、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式

     目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還不是非常確定，很多開發(fā)商都有不同的看法，從目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式主要有三種，第一種就是長期持有養(yǎng)老地產(chǎn)，然后通過養(yǎng)老院等養(yǎng)老機構來實現(xiàn)盈利；第二種模式就是出售，比如開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是以出售為目的的；第三種是出售與持有相結合，這種就是把上面兩種模式結合起來來實現(xiàn)盈利。