一、旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的理論模式

     在廣義地產(chǎn)的理念下,一切土地的利用方式都可以納入到地產(chǎn)經(jīng)營中來,。無論是城市建設(shè),、各類工業(yè)園區(qū)開發(fā)還是旅游開發(fā),都是與土地開發(fā)結(jié)合在一起的。旅游資源擁有使用價值,能夠滿足游客游憩的需要,但它們并不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟效益,只有當(dāng)這些資源配備合適的旅游基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施,成為有機旅游綜合體,才能引來人流,、物流,將生地變成旅游熟地和旺地,導(dǎo)致旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)增值,促進旅游區(qū)消費增長以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,。因此,旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的一般模式是通過環(huán)境建設(shè)將原始土地變成環(huán)境土地,通過項目和旅游服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)將環(huán)境土地變成人氣土地,進而將人氣土地變成增值土地,產(chǎn)生綜合效益并體現(xiàn)對旅游者和當(dāng)?shù)鼐用袢宋年P(guān)懷精神。

     但是,需要強調(diào)旅游房地產(chǎn)應(yīng)該適度開發(fā),。從目前開發(fā)狀況來看,房地產(chǎn)商在介入旅游房地產(chǎn)開發(fā)時,把旅游景區(qū)作為住宅項目的附加價值因素考慮,從而提升房子的價值和價格,。但是開發(fā)商往往把旅游的附加作用表象化和擴大化,產(chǎn)生了開發(fā)和經(jīng)營的誤區(qū),簡單地認為只要依托旅游就能促進房地產(chǎn)的開發(fā)。事實證明并非所有的旅游項目都能促進房地產(chǎn)發(fā)展,。首先,在風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)開發(fā)房地產(chǎn)顯然是政策不允許的,在國家劃定的自然生態(tài)保護區(qū)范圍內(nèi)也不能開發(fā)旅游房地產(chǎn)項目;其次,在城市公園旁也不宜開發(fā)房產(chǎn)項目,否則將面臨征地拆遷的問題,開發(fā)成本提高;第三,在那些剛剛開發(fā)或正在開發(fā)的,、前景不明的旅游區(qū)附近也不宜開發(fā)房地產(chǎn)項目;第四,資源條件好但是城市發(fā)展滯后,缺乏必要有效市場的地區(qū)也不見得馬上就能開發(fā)旅游房地產(chǎn);第五,在一般的旅游景觀地段或者低檔次、效益低下的旅游區(qū)周邊開發(fā)房地產(chǎn)項目,很難保證投資收益以及生活環(huán)境的高品質(zhì),。

     二,、旅游景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的應(yīng)用模式

     綜觀我國旅游景區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā),依據(jù)其主題和開發(fā)目的的不同,可以分為旅游景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)、旅游商務(wù)地產(chǎn)開發(fā),、旅游度假地產(chǎn)開發(fā)和旅游住宅地產(chǎn)開發(fā)4 種基本模式,。

     （一）旅游景區(qū)地產(chǎn)開發(fā)模式

     旅游景區(qū)房地產(chǎn)是指在旅游景區(qū)內(nèi)為游客活動建造的各種觀光、休閑,、娛樂等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn),包括主題公園房地產(chǎn)開發(fā)和景點游憩房地產(chǎn)開發(fā)等類型,。這類房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)鍵要處理好保護與利用的關(guān)系,充分體現(xiàn)旅游活動的戶外教育、環(huán)境生態(tài)接觸和歷史文化體驗的功能,。在風(fēng)景名勝區(qū)和文物古跡區(qū)等對旅游資源與環(huán)境保護要求較高的景區(qū),為了保護自然與歷史文化的真實性和完整性,要嚴格限制商業(yè)性的大規(guī)模開發(fā),一般開發(fā)具有公益特點的旅游吸引物,。必要的體驗性服務(wù)設(shè)施,也要視景觀效果和環(huán)境容量而定。

     （二）旅游商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)模式

     旅游商務(wù)地產(chǎn)是指在旅游區(qū)或其附近開發(fā)的提供旅游服務(wù)的建筑物及商業(yè)性設(shè)施,。包括住宿,、餐飲、交通,、會展旅游,、商店、娛樂等設(shè)施以及城市游憩商業(yè)區(qū)中的接待設(shè)施等,。這類房地產(chǎn)的發(fā)展必須有一定的游客基礎(chǔ),并要做到相對集中,、統(tǒng)一管理,。其中,飯店、旅游會展設(shè)施和商業(yè)游憩區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項目往往在旅游商務(wù)地產(chǎn)中扮演重要的角色,。在這類項目開發(fā)時,臨近規(guī)劃區(qū)的目標市場是首先被考慮的地區(qū),。

     （三）旅游度假地產(chǎn)開發(fā)模式

     旅游度假地產(chǎn)指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn),。這類地產(chǎn)的開發(fā)要點是房產(chǎn)自身要有良好的環(huán)境,、完善配套的設(shè)施和有特色的服務(wù)。主要的房地產(chǎn)開發(fā)類型有度假村(度假酒店,、度假別墅等) ,、度假用第2 居所、分時度假酒店等,。其中,度假村(酒店) 是一種為度假旅游者提供享受各種休閑娛樂的地產(chǎn)形式,除傳統(tǒng)的銷售和經(jīng)營方式外,可采用分時銷售的營銷方式,即將旅游設(shè)施一定時期內(nèi)的所有權(quán)出售給旅游者,使旅游者能夠以較低的價格獲得高檔享受,同時,旅游設(shè)施經(jīng)營者也通過一定的會員費回籠資金,用規(guī)模經(jīng)營的方式降低成本。與許多酒店不同,分時度假酒店主要為度假和休閑類游客服務(wù),。顧客(業(yè)主) 感興趣的通常是酒店的名氣,以及吸引他們的各項服務(wù)及娛樂活動,。由于平均居留時間通常超過傳統(tǒng)酒店,齊備的服務(wù)設(shè)施、寬敞的住宿空間和娛樂空間是必需的,。此外,開發(fā)商的資質(zhì)和誠信,酒店經(jīng)營者管理水平的高低也是衡量酒店品質(zhì)的重要尺度,。

     （四）景觀住宅地產(chǎn)開發(fā)模式

     景觀住宅地產(chǎn)是指與旅游區(qū)相連接的可提供出租及購買需要的各類住宅建筑。這類住宅建筑對戶外活動和觀賞風(fēng)景的特殊要求,使其與自然景色有著極為密切的關(guān)系,一般有2 種方式:一是借勢(景) 型開發(fā),一是造勢(景) 式開發(fā),。租用和購買這類建筑考慮的主要是私密性,、便利和自由,所以開發(fā)的重點就在于要有諸如花園、廣場,、商店等齊全的配套設(shè)施,。這類房產(chǎn)項目在建筑處理上應(yīng)盡量采用各種手法將自然景色納入住宅環(huán)境之中。同時在規(guī)劃時應(yīng)該意識到,作為身處景區(qū)的建筑,其本身也應(yīng)該“為景增色”;必須尊重原有文化與自然環(huán)境,杜絕“城市化”污染;其他設(shè)施也應(yīng)與建筑相結(jié)合,不能流于純粹的房產(chǎn)開發(fā);另外要注意控制規(guī)模,當(dāng)成片景觀住宅變成住宅小區(qū),旅游區(qū)原有景觀結(jié)構(gòu)被破壞,便會造成旅游區(qū)發(fā)展方向的錯位和旅游價值功能的喪失,影響了旅游房地產(chǎn)的正常發(fā)展,。