| 從空間上來講，土地一級(jí)開發(fā)主要可分為成片（或連片）開發(fā)及分片開發(fā)兩類,。當(dāng)然,，這只是一種約定俗成的說法，在法律上還沒有明確的規(guī)模指標(biāo)界定,；從時(shí)間上來講,，一種是可以先做一級(jí)開發(fā)、再做二級(jí)開發(fā),，即一,、二級(jí)開發(fā)分離的形式，另一種是一級(jí)開發(fā)包含在二級(jí)開發(fā)之中的形式,；從性質(zhì)上來講,，一類是存量一級(jí)開發(fā)，包括舊城改造,、舊村改造,、城中村改造及退二進(jìn)三（工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)）項(xiàng)目,，另一種是增量一級(jí)開發(fā),，包括征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，有些是已納入城市總體規(guī)劃的成片征地開發(fā),，有些是總體規(guī)劃區(qū)以外單獨(dú)立項(xiàng)基建類項(xiàng)目,。 根據(jù)土地一級(jí)開發(fā)涉及的類型不同及發(fā)展歷程，當(dāng)前土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)模式主要有五種： 第一,，割臘肉式：誰看上哪一塊就割給誰,，開發(fā)商、用地單位自行做一級(jí)和二級(jí)開發(fā),。這種方式的好處是政府無需投入,，缺點(diǎn)是政府收益也低，城市整體規(guī)劃難以實(shí)施,，開發(fā)進(jìn)度無法掌控,、保障。盡管國(guó)家三令五申強(qiáng)調(diào),，今后經(jīng)營(yíng)性城市建設(shè)用地將一律先由政府進(jìn)行一級(jí)開發(fā),，再進(jìn)入土地市場(chǎng)，但割臘肉式仍將會(huì)延續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,。這是無可奈何的事情,，在缺乏大額保證資金的情況下，很多制度是蒼白的。 第二,，指婚式（即五統(tǒng)一）：成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專門成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開發(fā),，好處是政府收益相對(duì)豐厚，缺點(diǎn)是政府需要大量鋪墊資金,，開發(fā)進(jìn)度慢,，沒錢的地方玩不起，更等不起,。 第三,，招親式：政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開發(fā),，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否及分利辦法不同,，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式，如一級(jí)開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式,，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包,，也可以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級(jí)開發(fā)商,，開發(fā)成熟后再由一級(jí)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級(jí)開發(fā)商,，另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級(jí)開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市,。在政府與一級(jí)開發(fā)商的分利辦法上有固定收益,、溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場(chǎng)操作等幾種,，在惠州市政府與中信深圳集團(tuán)一級(jí)開發(fā)合作中,，政府作出了土地增值收益全部歸中信的承諾。 第四,，新城公司式：直接成立新的城區(qū)公司壟斷一級(jí)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，好處是政府主導(dǎo),，缺點(diǎn)是與市場(chǎng)脫節(jié),，甚至滋生腐敗。 第五,，借殼上市式：目前國(guó)內(nèi)土地證券仍為空白,，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級(jí)開發(fā),，借殼上市融資,，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。如香港華潤(rùn)曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式,。 (責(zé)任編輯：勇先創(chuàng)景) |
